2024년 10월 현재 홈 에퀴티융자, HELOC(Home Equity Line of Credit) 상황에 대하여 알아보자. 요즘 같은 불경기속에 가계나 비즈니스의 좋지않은cash flow때문에 아니면 쌓아져 있는 많은 에퀴티로 부동산 재투자나 창업, 주택 개조, 뒷마당 AD(Accessory Dwelling Unit) 건축 등에 관심이 많으시 리라 생각된다. 하지만 낮은 1차 모기지 융자의 이자때문에 재융자는 하지 못하고 하여 2차융자인 홈 에퀴티 융자에 대한 관심이 많으시 어 수많은 분들의 문의를 받고 있다.
예전부터 까다로웠던 융자 심사기준으로 소유한 집에 에퀴티가 충분하여 일반적인 집 소유주들에게는 엄강생신이었던 이 융자 프로그램이 최근 모기지 은행들의 기준 완화로 인하여 쉽게 융자를 할 수 있게 되었다.
현재 본인이 직접 살고 있는 Owner Occupied인 경우에는 집 감정가의 90%까지 이자는 prime rate plus 1-2.00% (8%+2%=9-10%)정도 이자로 융자가 가능하다. 위의 조건 같은 경우에는 집소유주의 수입을 증명해야 하는 full doc. 프로그램의 대략의 조건들이다.
하지만 에퀴티는 많은데 수입증명을 할 수 없는 주택소유들이 더 많을 것이라 사료된다. 이유는 이미 1차 모기지 페이먼트, 재산세, 보험료, HOA 비용이 있고 그 외에 개인적으로 크레딧 리포트상에 나타나는 모든 월 페이먼트들이 있기 때문에 추가적인 2차 융자의 페이먼트까지 충족할 수 있는 수입을 증명하기란 쉽지 않다. 하지만 많은 렌더들이 수입증명을 하지 않아도 되는 프로그램들을 제공하고 있으니 걱정은 안 하셔도 된다.
아래는HELOC(Home Equity Line of Credit) 융자의 개요이다.
에퀴티(Equity)는 무엇이며 에퀴티 융자(Equity Loan)는 무엇인가? “에퀴티홈론”에 대한 성격을 알아보고 이 융자를 받을 때 무엇을 조심해야 할 것인가를 알아본다.
에퀴티는 주택에서 담보 등을 제외한 순수한 값어치다. 다시 말해서 주택구입가격이나 현재의 감정가격에서 은행으로부터 집을 담보로 대출 받은 돈을 제외한 집의 가치다. 예를 들면 주택가격이 500,000달러고, 은행서 대출 받은 융자금 빚이 300,000달러인 경우 홈에퀴티는 200,000달러가 되며 ($500,000-$300,000=$200,000), 이 금액안에서 은행서 새로운 2차융자 받는 것을 “홈에퀴티론”이라고 한다.
에퀴티를 통한 융자는 이자율에 대한 장점이 있지만 현금이나 유가증권(Stock or Mutual Fund)과 달리 재빠른 현금화가 어렵다. 현금화는 집을 팔거나 재융자를 통하여서 만 가능하다. 그러나 이는 시간이 소요된다. 이런 불편을 해소하기 위해 1970년대 초 은행은 홈에퀴티론, 즉 “에퀴티융자”를 개발했다. 집을 팔거나 재융자를 할 필요 없이 간단한 서류와 저렴한 비용으로 주택소유주가 현금을 손에 쥘 수 있게 한 것이다.
에퀴티 융자를 통한 유용도는 무엇이 있나? 주택의 개축과 증축을 할 때 사용하면 좋다. 지붕을 갈아야 할 일이 생겼거나, 화장실을 확장하거나 새로이 단장하고 싶을 때, 또는 자녀가 대학 진학 시 학자금이 필요할 때나 혹은 뜻하지 않은 병으로 목돈의 병원비가 필요할 때, 새 차를 구입하거나 더 나아가 놓은 이자를 내는 여러 크레딧 카드를 하나로 묶어서 낮은 이자로 빚을 갚고자 할 때도(Debt Consolidation) 홈에퀴티론을 이용하면 좋다.
홈에퀴티론은 “2차융자”다. 크레딧 라인(정확한 용어는 “Home Equity Line of Credit”)이라고도 말한다. 에퀴티융자는 이자율이 1차 융자보다 비싼 8~12% 정도. 그러나 크레딧 카드의 연 15~29%에 비교하면 이자율이 낮다. 홈 에퀴티론은 또 은행에 집을 담보로 놓고 크레딧 라인(Credit Line)을 미리 설정해 놓으면 언제나 현금과 같이 사용할 수 있다. 이자는 2차 융자와 달리 크레딧 라인에서 인출한 현금에 대한 이자만 내면 된다. 즉 100,000달러의 크레딧 라인에서 10,000달러를 사용했다면 10,000달러에 대한 이자만 지불한다. 융자금액은 주택가격의 80%이상 넘지 말아야 한다. 저렴한 이자율의 혜택을 받기 위함이다.
홈에퀴티에는 세금혜택도 따른다. 집을 담보로 빌린 돈에 대한 이자는 일정 부분 세금보고 시 공제 받을 수 있다. (자동차융자, 학자금융자, 크레딧 카드에 부과되는 “소비자이자”(Consumer Interest)는 세금혜택을 받을 수 없다.)
한가지 주의 사항은 크레딧 카드나 자동차 페이먼트 등은 연체가 되어도 집이 차입되지 않지만 1,2차 모기지 페이먼트 모두 연체되었을 때는 은행에서 주택 차압 절차를 시작할 수 있다.
그 외에 주어진 담보 신용한도에서 썼다 갚았다 하는 홈 에퀴티 융자도 있지만 융자 펀딩시 한꺼번에 융자 한도액을 양도받고 10-30년 매달 페이먼트를 하는 HELOAN 프로그램도 있으니 본인들의 원하시는 데로 신청할 수 있다.
Chris Jung Lee(크리스 리)
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